根据公告，截至2024年7月31日，万科担保余额804.67亿元，占万科2023年末经审计归属上市公司股东净资产的比重为32.09%。近期，万科部分债券的收益率再次上升到20%以上，地产债再度出现风险。万科此举或为缓解这些压力。考虑到万科当前业务开展以力保现金流为核心，他们可能继续坚决推进现房库存去化、资产和股权处置。
 

其实，最近房地产市场利好预期和传闻不断，整个市场也将迎来“金九银十”。那么，房地产行业能否借着这个时段迎来一波小高潮呢？
 

万科重磅

8月21日晚，万科发布公告。公告显示，为满足经营需要，万科全资子公司北京万科、汇通置业，将其持有的北京万金房地产开发有限公司的股权及债权转让予嘉兴东富正启投资合伙企业（有限合伙），对价为20亿元。北京万金、北京万科、汇通置业与嘉兴东富就前述交易事项签署了资产转让协议，北京万金、北京万科、汇通置业均应履行该协议项下的所有义务，并且北京万金以其部分应收款为此事项提供质押担保。
 

万科2023年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供担保的议案》，同意公司为控股子公司、控股子公司为母公司或其他控股子公司的银行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保，在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过1500亿元，有效期为自2023年度股东大会决议之日起至 2024年度股东大会决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司总裁对于单笔对外担保金额低于125亿元进行决策。
 

根据公告，截至2024年7月31日，公司担保余额804.67亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为32.09%。其中，公司及控股子公司为公司及其他控股子公司提供担保余额803.58亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额1.09亿元。公司无逾期担保和涉及诉讼的担保。本次担保发生后，公司对外担保总额将为886.63亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为35.35%。
 

分析人士认为，近期，万科部分债券的收益率再次上升到20%以上，地产债再度出现风险，万科此举或为缓解这些压力。2024年上半年，万科实现全口径销售额1273亿元（同比下降38%），对应销售回款达1186亿元，其中现房销售额超240亿元、车商办销售额超150亿元，带动存货结构有所优化。同时，公司于上半年完成七宝万科、深超总地块、南翔印象城MEGA等资产处置和印力REIT发行上市，合计回款超90亿元。中金公司认为，考虑到公司当前业务开展以力保现金流为核心，万科将继续坚决推进现房库存去化、资产和股权处置。
 

利好不断，效果如何？

今年3月份以来，房地产市场可谓利好不断。
 

昨天金融监管总局称，目前，商业银行已审批“白名单”项目5392个，审批通过的融资金额近1.4万亿元。当前，为了做好保交房工作，各城市协调机制正在全面了解所在地在建已售未交付房地产项目信息。对于需要通过“白名单”获得融资支持但尚未满足“白名单”条件标准的项目，城市协调机制督促银行要提出有针对性的意见建议，房地产企业要采取措施尽快修复问题项目，城市政府要加强协调，推动符合“白名单”条件标准的项目应纳尽纳。
 

从房地产市场的现状来看，2024年前7月，全国商品房销售面积5.4亿㎡，同比下降18.6%；中国房屋新开工面积4.4亿㎡，同比下降23.2%；施工房屋面积70.3亿㎡，同比下降12.1%；竣工房屋面积3.0亿㎡，同比下降21.8%；开发投资完成额6.1万亿元，同比下降10.2%；到位资金总量为6.2万亿元，同比下降21.3%。
 

数据显然并不亮眼，不过，还是有一些现象值得关注。国泰君安认为，近期，房地产项目规划调整的案例不断增多，且有部分城市出台新规来加快调整的进程，与前期土地性质由商业属性改住宅属性的规划调整相比，得房率调整更为直接。部分城市新推项目的得房率较高，能够超过90%。一般情况下，高得房率往往被市场看作是促销手段，然而从当前情况看，相对不缺需求的一线城市也出现了高得房率的项目。过去的政策，更多的针对已经出售的项目，站在当前，未售库存的化解是后续的关键，且这不仅针对民企，央国企同样也需要对在手项目做库存去化，而得房率政策就有助于去库存的推进。
 

华福证券认为，假设到2024年底，现房住宅销售面积增速以及期房转入现房面积增速保持与2024年6月水平相同，住宅现房库存去化周期将降低至1.43年。在监管持续推进现房收储政策环境下，现房销售增速有望进一步复苏，推动库存周期进一步下行。