近年来，物业被部分业内人士称为“房产业现存的少有优质资产之一”，并曾有人提出，物企“上市潮”正在来临，且将在很长一段时间内持续。2021已过，人们想象中的物业上市潮却没有如期到来，“涨潮”和“退潮”以2021年7月为分界线。

　　根据中指研究院数据，2021年7月前，共有12家物业企业成功登陆港股市场，仅七月当月就有6家物业服务企业成功在港股上市。但随着七月的结束，港股物业板块热度却降下来，自8月始至12月17日，港股仅新增2家物业企业，分别为京城佳业与德商产投。

　　同时，已上市物企的市场估值也出现了下降。

　　港交所招股书淤积 物业股估值下挫

　　根据克而瑞数据，2021年年中，已经有50多家上市物业服务企业，还有20多家上市企业已经成功递表或明确表示要分拆上市。以此推算，在正常一次递表即通过聆讯上市的情况下，2021年将会有超过70家上市物企，但截止到2021年年末，上市物企的数字却定格在55家。

　　事实上，2021年下半年以来，“一次递表即上市”已不再是顺理成章。去年，众安智慧生活、长城物业、力高健康生活、禹佳生活服务等多家物企招股书失效。在12月23日通过聆讯的中梁百悦智佳，也是在第二次递交招股书后才成功获批。

　　递表物业企业数量的逐月累积，而通过聆讯的物企又寥寥无几，目前港交所已积攒有大量尚未过审的物业招股书。

　　企业在港交所递交招股书后期满失效是IPO流程中较为常见的现象，大部分企业会选择在过期失效后对招股书进行更新。但今年与此前情况略有不同，截至12月24日，包括新力服务、海伦堡物业、天誉青创以及长城物业在内的大量物企招股书已过期且久未更新。

　　据克而瑞统计，即使是已上市的物企，其估值也正在下滑。受各方面影响，除个别央企、国企物业股价稍微企稳外，其余物业股都在大幅下挫，距离高位跌破70%的物企比比皆是。当前已经有多支物业股的市盈率低于10倍。

　　上述机构认为，低迷的股价并不能反映这些上市物企的真实价值，即使在并购市场上，也很难以当前股价拿到这些上市物企资产。在保持行业平均正常增幅的情况下，物企至少应有15倍以上的市盈率，当前股价被严重低估。

　　物企受地产母公司牵连 港交所上市新规正来临

　　当前物业股估值低迷或许大部分缘于对物业关联母公司财务状况的担忧。跌幅最深的物业股，大部分都被母公司严重债务危机所牵连。

　　在行业深度变化的2021年，房地产与物业唇齿相依。多方面原因导致房地产开发企业资金链紧张，房企内外债务危机逐渐显露，也影响到了物管行业。虽然诸多物管企业已经独立上市，但为了获得在管面积、营收和利润，大多数物企对房企母公司仍有依赖。

　　随着地产行业发展趋于理性，诸多房企母公司面临财务困境，资金链的紧绷，导致房企没有大量“余粮”投入物业资产。克而瑞方面认为，经历2021年的地产大变局，地产向物业输送利益的方式在2022年往后将会逐渐变缓。

　　除母公司影响外，港交所对上市企业的审核新规也对物管企业上市产生了影响。自去年下半年以来，港股整体通过率较低。2022年开始，港交所主板上市盈利门槛将提高60%，规模较小的房企旗下公司的上市将会越发艰难，未来是否还会出现上市潮仍有待观察。

　　部分中小物企放弃IPO 转向“收并购”

　　母公司生变、港交所上市新规，这些物管企业上市受阻的外部因素，也改变了物管企业内部的前进逻辑。

　　从前，“上市”似乎是企业成功的阶段性标志。但随着行业发生变化，独立上市不再是物管企业唯一的选择，收并购也不失为另一种思路。

　　据中指研究院不完全统计，截至2021年12月10日，今年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家物业企业。交易金额约333.3亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约215.33%。总体来看，今年行业并购市场整体呈现交易额创新高、大额交易多发、并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理性等特点。

　　在物企收并购的过程中，亦分化出两支主要的队伍。曾有业内人士说：“若想上岸，选择碧桂园服务，若要上船，选择万物云。”

　　现在的物管行业中，从规模上看，碧桂园服务正处于龙头地位。2021年上半年，碧桂园服务的合同管理面积约为9.01亿平方米。将蓝光嘉宝、彩生活、富力物业等资产买入后，碧桂园服务越做越大。

　　另一方面，能与之一较高下的，当属迟迟还未上市的万物云。

　　去年，一向对万物云上市讳莫如深的郁亮终于松口：物业板块会上市，只是在等待机会。当前，万物云正为上市积极筹备。但和碧桂园服务将其他中小物企“收入囊中”的底层逻辑不同，万物云扩大规模的方式是达成“联盟”。

　　万物云这样的模式意欲对标贝壳系。过去几年中，万物云建立睿联盟合作平台，战略投资睿联盟成员企业并支持其上市，“选择做平台，必须开放，但开放的条件是价值观一致。”万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全曾这样说。

　　当前，阳光智博和伯恩物业都已加入了睿联盟。

　　对于行业整体IPO发展前景，中指研究院指出，物企虽然经历了短期的波折，但其向上的势头并未改变，企业的发展需求并未改变。该机构认为，2022年港股IPO市场有已交表企业作为基本面支撑，再有行业龙头企业和地方国企加持，2022年物业服务企业资本市场发展值得期待。